洪水易发地区的房屋价格应该会变得更便宜。但事实并非如此。

未来 30 年内，美国将有近 1500 万处房产面临严重的洪水风险，超过 300 万处房产几乎肯定会在某段时间内被洪水淹没。

但根据最近的研究，购房者在购买洪泛区房屋时可能不知道自己会面临什么，这导致他们多付了至少 440 亿美元。值得注意的是，这项研究不仅仅依赖于未来气候引发的洪水预测：它发现房地产市场并没有纳入现有的洪水信息。

风险在于，就像任何房地产泡沫一样，房主可能会持有价值低于其抵押贷款金额的房产。

当地洪泛区地图会定期更新，以纳入更好的海拔数据或可能改变洪水形状的开发。因此，研究人员没有比较整个城镇的房价，而是关注随着时间的推移在洪泛区增加的房屋。

“很难将一栋房子与另一栋房子进行比较，因为影响房地产价格的因素有很多，”北卡罗来纳大学经济学家、这项研究的主要作者 Miyuki Hino 说道。“所以我们就拿这栋房子来说，当它从洪泛区外部移到内部时，会对价格产生什么影响？”她指出，这也是购房者评估有关气候风险的新信息的方式。

然后，他们可以将实际售价与充分考虑洪水信息的估计价格进行比较。

“如果你是买家，将一栋洪泛区房屋与一栋其他方面都相同但不在洪泛区的房子进行比较，你会如何调整定价？”日野解释道。“为了让它们基本上等同，你需要为它们投保全险以防洪。”

根据这一理论，洪泛区房屋的价格应该比高地房屋便宜，而高地房屋的价格是数十年洪水保险的累计成本。但实际情况并非如此。洪泛区房屋的价格并未完全考虑到洪水保险的成本，因此整个市场被高估了约 5% 至 10%，即 440 亿美元。

“经济学家们被教导相信，而且他们往往也相信，市场是相当有效的，”斯坦福大学经济学家、论文另一位作者马歇尔·伯克 (Marshall Burke) 在新闻稿中表示。“对于美国一个非常重要的市场来说，情况似乎并非如此。”

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宾夕法尼亚州立大学经济学家凯瑟琳·齐普也研究过房屋价值和洪水风险，她指出，其他针对当地情况的研究表明，房屋估价过高的情况较少。她对宾夕法尼亚州中心县的案例研究发现，买家购买洪泛区房屋的价格要低 11%。但她在电子邮件中写道：“案例研究的结果可能不具有全国代表性。不过，案例研究也可能能够解释全国研究所遗漏的更多细微差别。”

例如，她写道，3% 的税收地块对房产的洪水风险进行了错误分类。

希诺表示，440 亿美元应该被视为下限。首先，该分析仅考察了单户住宅，而不是整个房地产市场，甚至不是住房市场。而且它只包括有数字洪泛区地图的县（其他县的地图以纸质形式保存）。由于缺乏地图，美国一些最容易发生洪泛的地区，包括南卡罗来纳州沿海地区和路易斯安那州南部，没有被纳入其中。

也许最重要的是，这项研究只关注了目前的洪水风险和洪水保险。随着地球变暖和海平面上升，洪水几乎肯定会变得更加普遍。而联邦国家洪水保险计划已经破产，这意味着他们可能会考虑在未来提高保险费率，这将进一步增加本研究中房屋的成本。

日野表示，过去，房地产市场经常在一场真实的洪水让购房者意识到洪水风险后，才突然接受有关洪水风险的信息。“如果发生重大事件，让所有人突然关注洪水风险，那么这种价值可能会很快消失，”日野说。即使没有气候变化，这种情况也可能会发生，而气候变化只会增加风险。

“如果洪水易发房产的需求发生更持久的变化，并且 [房屋价值] 无法恢复，那么我们当然不仅要担心处于这种境地的家庭，还要担心贷款，以及谁在支持贷款人，”希诺解释道。根据其他研究，支持者通常是美国政府，它通过房利美和房地美为大多数美国住房抵押贷款提供担保。

不过，并不是所有买家都忽视了洪水地图。研究中的商业买家，如大型租赁公司或家族信托，往往支付较少，可能是因为他们有时间和专业知识来考虑洪水风险。

洪水泛滥较多的社区和洪水风险披露法严格的州的买家也支付较少。这表明，这个问题与人们获取环境危害信息的渠道有很大关系。Zipp 说，另一种可能性是，这种差异反映了法律执行情况。“尽管洪水保险在洪泛区是强制性的，但有证据表明，这项规定并没有得到严格执行。有可能对企业的[洪水保险要求]执行得更严格”，导致他们愿意支付更少的费用。

“我们所有人都支持的一个非常合理的做法是，买家应该知道在洪水风险和财产方面他们会得到什么。” Hino 说。只有少数几个州要求卖家在出价前告知潜在买家洪泛区状况，只有两个州要求卖家告知买家洪水保险费用。

“有人说，我知道这所房子以前被水淹过，但我真的很喜欢它，所以我选择住在这里，这是一回事。听到别人说这些话，我完全不知道，直到六个月后我的房子被水淹了，我才知道。”